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政府与社会资本合作
优良资本对城市更新产业注入新动能
发布日期：2022-09-27 09:16:28 浏览次数：26352
作者：经建科

全球大时代背景下，随着城市发展理念的重大转变，不管是内涵、机制、途径还是政策、业态、风貌，城市更新已然呈现出高质量发展的全新局面，进入了有机更新、迭代融合的新阶段。

根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》的主要内容，城市更新被纳入其中，这意味着城市更新已上升为国家战略，成为国家建设战略布局中的重要一环；旨在通过实施城市更新行动，提升人居环境质量，保障和改善民生，推动城市空间结构优化和品质提升。

近年来，全国多地政策明确提出鼓励参与城市更新，北京、上海、广州、成都、重庆、深圳等地相继出台关于实施城市更新行动的指导意见，通过城市有机更新，促进城市“新陈代谢”，为城市发展创造更多生命力。

城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新。伴随着我国城市化进程进入中高发展阶段以及房地产业进入存量时代，城市更新政策红利显现使得城市更新将成为未来城市发展的新增长点，在中国经济发展目标从高速增长升级为高质量发展的过程中，城市的更新发展所承载的重要意义和使命机遇已经越来越清晰。

“城市更新”资金难题亟待破局

但是，城市更新是一项长期工程。通常来说，城市更新项目资金需求量大，运转周期长，规划难度高。据了解，城市更新的资金来源目前主要通过政府债、自有资金、银行贷款等方式进行，但是长久以来，城市更新的高门槛都令一些企业望而却步，资金难题亟待解决。

政府正在积极引入社会资本，鼓励保险、投资、金融等良性资本进入城市更新领域。在资金政策方面，除了财政支持外，还鼓励市场主体投入资金参与城市更新；鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造；鼓励金融机构创新金融产品，支持城市更新。2021年8月，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》发布，明确了未来五年北京城市更新的目标和方向。其中指出，充分激发市场活力，调动不动产产权人、市场主体和社会力量等各方积极性，多种方式引入社会资本。

由此可见，城市更新需要大量良性资本的投入，而优良资本更可以为城市更新产业注入新动能。未来，城市更新将从过去政府主导，转向在政府引导下社会资本参与的模式。社会资本和市场运作将成为加速器，推动各地进入城市更新的快速发展期，由此将释放巨大的投资空间，相信将有更多的央企、国企，以及头部民企参与到城市更新的赛道。

优良资本为城市更新注入活力

正如著名城市历史学家芒福德所言，城市就像一个文明（Civilization）的磁铁吸纳“野蛮”并创造“未来”。核心城市，代表着世界城市中的最优动力和持续活力，核心城市的核心资产则是实现价值主张效率的关键所在。随着核心城市纷纷步入存量时代，从大规模增量扩张转向存量更新，引入优良资本参与核心区域更新建设，提高每一寸土地的“含金量”，发挥每一块土地的最大价值和效益，焕新核心城市板块活力，成为城市更新提升城市结构优化、促进经济社会持续健康发展、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要的必经之路。

北京作为中国的首都，也是中国的政治、文化、科教、国际交往中心和科技创新中心，其国际影响力和可持续发展能力都毋庸置疑，所以北京的城市更新既需遵循超大城市、大城市的普遍规律，又需符合自身千年古都和新时代首都城市战略定位的要求。

在国家政策积极引导，地方政府落实鼓励下，北京城市更新的新时代进程中出现了一些社会良性资本引入城市更新项目的优秀案例。细数这些优秀案例的特点，我们可以看到他们之间的共性。

首先，他们大都处于核心地段，可以称之为核心地段、核心资产。这类稀缺土地资源，在城市更新的政策推动下，实行“留改拆”并举，既保留原有城市的独特肌理，又通过优化城市空间结构和管理精细化工作，推动城市界面的有效焕新。如坐落北京CBD商务核心区的新城国际23、金桐十二等，不仅占据城市最核心的商业地段，聚合最优质的商务资源，更是根据时代需求而迭代优化，不断更新城市天际线。

其次，此类项目进行城市更新的核心是适应人们不断进化的生活方式和精神需求，所以好的城市更新是可以通过建筑空间的不断优化及城市功能的品质提升，匹配人们对美好生活的向往；利用精耕细作的内涵式发展，带来复合型、高品质、共生长的生活方式。例如在原有基础上优化更新，以全新面貌问世的新城国际23，不仅赋予居住者全新的高品质生活体验，并在城市更新的细节基础上，实现了产品的创新迭代。

再次，亟需盘活存量资源的传统主城区，是城市更新和产业焕新的主战场。引入优质资本，统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资源，形成存量资产和新增投资的良性循环成为赋能区域活力的途径和手段之一。

城市更新是城市发展的必然选择和永恒主题。城市的有机更新关系着千家万户的“幸福指数”，既是一大机遇也是一大挑战。相信，在政策引导、市场运作、社会资本引入等多重助力下，将为城市更新注入新动能，积极探索城市有机更新路径，推动城市更新建设再上新台阶。



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