近年来，老旧小区改造成为城市建设领域的新热点。据统计，2000年以前建成的老旧小区存量接近17万个，涉及居民上亿人、建筑面积约40亿平方米。随着时间推移，未来将有更多小区纳入改造范畴，由此带来的资金需求不单总量庞大，而且还将持续增长。同时，老旧小区改造对建筑行业及其产业链上下游关联行业的发展也将发挥显著的拉动效应，从这个意义上说，老旧小区改造集惠民生与扩内需为一体，既是重大民生工程，更是重大发展工程。

我国改革开放与城镇化发展的历史经验表明，市场主体不仅是城市开发建设的实施者，更是城市经济社会发展的活力与创造力之源。推动社会资本参与老旧小区改造不仅是分担政府财政资金压力的必要举措，更是符合城市发展规律的必然选择。但是，现有老旧小区改造项目高度依赖中央与地方政府财政资金，虽然国家与地方在各类政策中积极鼓励、支持和引导社会资本参与，但社会资本参与的积极性仍然不足预期。

从社会资本视角来看，制约其参与积极性的症结，除该类项目特有的产权关系复杂与实施难度较大之外，更为关键的问题是项目盈利空间有限，以及相关政策与配套机制不健全所导致的对投资风险的顾虑。

当前，老旧小区改造项目的盈利能力主要受限于改造内容单一且公益性强的特性，以及改造项目零散、不成规模。老旧小区改造项目多以改造小区建筑本体、公共设施或市政设施等缺乏营利条件的对象为主，其公益性定位尽管凸显了老旧小区改造的民生工程属性，但也限制了其作为发展工程的前景。即便在改善与提升类老旧小区改造项目中，现有政策允许利用小区既有闲置、低效利用的资源，开发生活配套与便民服务等具有经营潜力的内容，但因为老旧小区改造项目多以分散、单独的小区甚至以单体建筑或单项工程为立项单元，导致实际可开发资源不足或难以达到经济可行规模。而且，目前的老旧小区改造主要偏重居住性功能完善，这在某种程度上使老旧小区改造项目与周边城区的整体发展脱节，项目建设难以享受规模经济和区域协同发展红利，同时也限制了市场主体的成本控制与盈利能力。

此外，虽然各相关部门在近年来加紧了老旧小区改造相关制度建设与机制配套，但在金融市场、规划管理、建筑法规、项目管理等环节尚未针对老旧小区改造开放“绿灯”，且通过税收或基于项目成效的激励机制尚不健全。对社会资本而言，投资的不确定性风险依然存在，加上老旧小区改造项目组织实施与投资回收周期较长的特点，令社会资本在参与机会面前犹豫不决。

客观来说，引导社会资本参与老旧小区改造，必须激发其内在驱动力。目前，以城市有机更新与老旧小区改造为主线的城市开发建设方向已经明确，应引导社会资本根据这一方向自发调整盈利诉求，从“短频快”转向“久续稳”，从地产开发商向城市运营商与服务商转变。同时，需充分用好市场这一看不见的手的作用，以满足社会资本对合理盈利的诉求，并以市场机制推动各主体自发调节、理性决策和自主创新。

具体地说，一是大力拓展老旧小区改造项目的盈利空间。可充分利用小区既有的土地、建筑、设施等资源，以挖掘经营潜力为导向鼓励改造内容多元化，并将改造项目与群众急需的康养、幼育、医疗、零售、餐饮、文娱、停车、物业管理等生活服务与消费需求紧密结合。同时，可探索区片改造开发模式，即鼓励多项目打包，并与周边城区的综合发展计划相结合。以区片开发实现可开发资源的整合，以统一规划优化区域内业态结构与空间布局，以业态创新盘活资源利用潜力。例如以强调职住融合的创新城区为模板，发挥老旧小区的内城区位优势，发展共享办公、轻办公、电商驿站、人才社区与长租公寓等新兴业态。以老旧小区改造为契机，在城区尺度上通过资产运营为社会资本创造长期稳定收益，切实提高区域内居民生活品质，提升群众对改造项目的获得感。

二是加强金融政策倾斜，提振社会资本投资决心。从国开行运用借贷便利工具实现对“棚改”的巨大推动作用可知，长期低息贷款对社会资本投资城市开发建设具有显著的激励作用，因而可充分发挥金融调控工具对服务老旧小区改造的重要作用。

三是借力优化营商环境的改革大势，明确并加大对参与老旧小区改造的市场主体合法权益的保护力度，并在市场准入、规划立项、建设审批、竣工验收、资产移交等项目推进的关键环节上落实放权、简化与服务措施。此外，用足税收与企业信用的激励作用，推动建立老旧小区改造项目在质量、成效层面的良性竞争环境，进一步坚定社会资本的信心和自我优化的动力。

四是搭建广泛参与、协同高效的沟通决策平台。统筹协调多方资源与诉求，为社会资本参与提供便利，是政府以提升社会基层治理水平为抓手，实现助推社会资本投资决策的有效途径。

总体来说，老旧小区改造的本质依托于“共建、共治、共享”的城市建设与管理理念，这也是利用市场杠杆撬动社会资本参与老旧小区改造的支点。